BH é nóis ou é eles? PL da especulação imobiliária é aprovado em definitivo

O projeto que a Prefeitura de Belo Horizonte chama de “Somos Centro”, apelidado de “PL da Especulação Imobiliária”, venceu mais uma, e desta vez a votação foi definitiva.

A Câmara Municipal aprovou hoje (31), em segundo turno, o Projeto de Lei 574/2025, por 32 votos favoráveis e apenas cinco contrários. O texto cria regras especiais de ocupação do solo e uma série de incentivos fiscais e urbanísticos para estimular novos empreendimentos, reformas e reconversões de imóveis no Centro e em bairros do entorno. Agora, o projeto segue para sanção ou veto do prefeito Álvaro Damião (União Brasil).

Do outro lado do plenário ficaram Bruno Pedralva (PT), Iza Lourença (PSOL), Juhlia Santos (PSOL), Luiza Dulci (PT) e Pedro Patrus (PT). Pedro Rousseff voltou a destoar dos colegas de partido e votou a favor da proposta, assim como já havia feito no primeiro turno, quando foi o único vereador do PT a apoiar o texto.

A votação encerra, pelo menos dentro da Câmara, meses de uma disputa que nunca foi apenas sobre prédios novos. No centro da discussão está uma pergunta mais antiga: quando uma região da cidade se “valoriza”, quem consegue permanecer nela?

O que muda com a proposta?

Na propaganda da Prefeitura, a proposta é uma ferramenta para repovoar o Centro, recuperar imóveis abandonados, aproximar moradia e emprego e aproveitar uma infraestrutura urbana que já existe. A Operação Urbana Simplificada abrange integralmente Centro, Barro Preto e Colégio Batista e alcança áreas de bairros como Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Floresta, Santa Efigênia e Boa Viagem.

Para convencer o mercado a construir e reformar nesses territórios, entra a parte mais sedutora do pacote: incentivos.

Na prática, o projeto oferece uma série de vantagens para tornar mais barato construir, reformar ou transformar imóveis na região central de BH. Entre elas estão descontos ou isenções de IPTU, o imposto cobrado todos os anos sobre os imóveis; de ITBI, pago na compra e transferência de uma propriedade; e de outras taxas municipais. Também há benefícios na chamada Outorga Onerosa do Direito de Construir, uma cobrança feita quando um empreendimento quer construir acima do limite normalmente permitido para aquele terreno. O texto ainda cria regras especiais para retrofit (quando um prédio antigo é modernizado e reaproveitado), para a conversão de imóveis comerciais em residenciais e para novos empreendimentos.

O incentivo tem impacto direto nos cofres públicos: na proposta original, a própria Prefeitura estimou que deixaria de arrecadar até R$ 180 milhões em IPTU nos três primeiros anos e poderia abrir mão de outros R$ 150 milhões em dívidas e créditos tributários. Ou seja, parte da estratégia para atrair investimentos privados para o Centro passa por reduzir impostos e cobranças que normalmente entrariam no caixa do município.

Durante a tramitação, porém, o projeto mudou bastante. Um substitutivo apresentado pelo líder do governo, Bruno Miranda (PDT), criou o Aporte para Moradia de Interesse Social (Amis) e um fundo específico para a operação urbana. Também ampliou de cerca de 500 para 4.612 o número de imóveis de menor renda potencialmente alcançados por uma isenção temporária de IPTU. Segundo a Prefeitura, esses mecanismos funcionariam justamente para evitar que a valorização da região expulse os moradores da região.

A proposta recebeu dezenas de emendas e mais de uma centena de subemendas ao longo da discussão. O texto final também retirou o bairro Concórdia da área abrangida pelo projeto.

Desde o início da tramitação, moradores, arquitetos, urbanistas e movimentos populares vêm questionando a falta de participação das comunidades diretamente atingidas e apontando o risco de que dinheiro público e flexibilização das regras urbanísticas acabem produzindo valorização imobiliária antes de produzir moradia acessível.

É o velho dilema da chamada revitalização urbana: uma calçada melhor, um prédio recuperado e mais comércio podem ser ótimas notícias. O problema começa quando, junto com eles, chegam um aluguel que o antigo morador não consegue mais pagar e um metro quadrado que muda de preço mais rápido do que o salário de quem vive ali. É esse processo que recebe o nome de gentrificação.

A proposta foi aprovada, mas teve resistência

A aprovação desta segunda-feira também encerra uma batalha jurídica e regimental que se arrastou durante os últimos dias.

Em 21 de agosto, Iza Lourença, Juhlia Santos, Luiza Dulci e Pedro Patrus conseguiram na Justiça uma liminar suspendendo a votação do projeto. Os vereadores argumentaram que alterações incluídas durante a tramitação ampliavam significativamente a área alcançada pela operação urbana sem que todas as comissões tivessem analisado adequadamente o novo conteúdo.

Dias depois, a decisão foi derrubada. Ao autorizar a continuidade da tramitação, o desembargador Vicente de Oliveira Silva entendeu que o Judiciário não deveria interferir na interpretação de regras internas do Legislativo sem que houvesse uma ofensa direta à Constituição. A Câmara convocou então uma nova reunião extraordinária para hoje (31).

Antes disso, vereadores contrários ao texto já haviam tentado impedir a votação por meio de obstrução. Em uma das sessões, a reunião acabou encerrada por falta de quórum.

Enquanto a disputa acontecia dentro da Câmara, ela também crescia do lado de fora.

Em Santa Tereza, moradores, representantes de quilombos e movimentos sociais foram à Câmara denunciar possíveis impactos ambientais, culturais e urbanísticos de empreendimentos estimulados pela nova operação. Representantes do Quilombo Souza também reivindicaram o direito de consulta das comunidades tradicionais diante de intervenções que possam atingir seus territórios. Ou seja: não faltou gente avisando que uma cidade não é apenas o terreno disponível entre um prédio e outro.

BH é de quem?

Com 32 votos, porém, a Prefeitura conseguiu uma margem confortável para aprovar o texto. Como se trata de uma operação urbana, eram necessários ao menos 28 votos.

A Prefeitura promete uma região central mais ocupada, mais viva e com novos moradores. O mercado imobiliário recebe incentivos para ajudar a colocar esse plano de pé. O desafio, daqui para frente, será descobrir quem vai conseguir comprar ou simplesmente continuar pagando o direito de morar nessa nova região central.

Prédio novo é fácil de enxergar no horizonte. Mais difícil é garantir que, quando ele ficar pronto, a cidade que já estava ali ainda caiba ao redor.

Com informações da Câmara Municipal de Belo Horizonte, Prefeitura de Belo Horizonte e Itatiaia.